馥香谷定价策略与执行营销策划方案

（一）定价策略

1、价格是消费者购房最敏感因素

根据对青岛市调查楼盘及XX馥香谷销售情况的了解，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对青岛房地产市场的价格现状，我们此次采用的定价技巧，一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在采用了1）竞争价格评估；2）萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法。四种方法结合，我们得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。

2、户型统计与总价分析

1）面积分类：共175种，最小面积101.50平方米，最大面积288平方米。

2）户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫

复式、错层、标准层共8种。

3）面积阶段分类：101-150平方米共148套

150-180平方米共20 套

180-280平方米共140套

合 计 3 0 8 套。

根据以上户型统计，可以看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万以上。目前XX馥香谷已售出60套，合计销售面积9252.90 m2，已完成17.80%，其中200 m2以上复式套型占28%左右，100多平米的套型占72% ，由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的。

根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8栋1单元：1113.20 m2（已售面积128.40m2）；4栋5单元：1283.70m2；1栋3单元：1208.40m2（已售面积139.7m2 ）；10栋2单元：1227m2；3栋1单元：1338.60m2；3栋2单元：1465m2, 但如预定情况非常火爆, 也可全面推出。

开盘起价：3980.00元/平方米(如精装修4980.00元/平方米, 具体户型及价格配比见附表。

这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘斯的销售走势，决定第二批推出起价。

3、发挥差价原则

现XX馥香谷有8种户型（4种复式，2种错层，2种标准层）175种面积，并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层，还分电梯小高层与多层，这种品种的多样性，为我们价格的差价原则做了很好的铺垫。根据这种情况我们也分别请XX员工对各单元的朝向差，景观差与楼层差做了评估（见后表），并根据评估分位，将各单元价格进行计算，得出平均价，并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表。

（二）执行方案

1、单元评估：

2、楼层评估

3、楼层差价率与差价系数

楼 层评估得分差价率差价系数备注