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第一部分 项目分析
－——我们的位置在哪里？
一、 福田景田片区市场简要分析
随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视与关注。作为二十一世纪深圳新的商业、金融、贸易
中心，福田片区的美好前景无可限量。而作为福田片区之――景田片区，在人们的眼中，历来都是“成熟、
优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花园、天健花园一带最为侧目。
景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。周边在售楼盘有万科金色家园、缔梦园、
景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、嘉隆星苑等。虽然楼盘众多，
但走“高层、高档、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏浩花园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。
细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最主要的竞争对手。
锦绣年华花园最主要的竞争对手是自己。树立一个差异化的形象，给自己一个鲜明突显的定位，独特
的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可一炮打响。
二、 项目的基本状况
l 位于北环路南侧，西靠香梅路，与万科城市花园、天健花园为邻。共三幢纯住宅楼，层高分别为16、18、22层；一层为架空层，二层局部为会所；三层以上为住宅；设地下、地面双层车库；
l 总占地面积：6715．8m2；总建筑面积：36173．66m2；建筑占地面积：1604．5 m2；容积率：4．7；
l 覆盖率：23．9％；总户数：309户；
l 户型有二房二厅（61．5 m2－75．8 m2、）、三房三厅（84．8 m2－100．5 m2）、四房二厅（125．6 m2）及复式（169．6 m2－337．6 m2）；
l 其中：二房、三房共296套，占户型的95.7%，销售面积的91%；
l 地下车库设有160个车位，地面有27个车位；
l 三层环境绿化，小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊；
三、 项目的优劣势分析
优势分析：
l 社区氛围：景田片区成熟、高尚社区（万科城市花园、天健花园等高尚楼盘伴随左右）形象，良好的氛围环境。
l 地理位置：位于香梅北，周围遍布住宅区，人气旺；
l 环境优美：百米之内便是永久绿地——龙顶山，满目苍绿，近在眼前；
l 交通方便：北环路香梅北路交叉点，25、104、414等公交车总站，出入市区繁华地带方便、快捷；；
l 配套优势：山姆会员店、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、福田中心医院、景田幼儿园等环绕周边；
l 小区优势：内设会所、大型游泳池、立体环境绿化、中心休闲地带、地面及地下双层车库；
劣势分析：
l 第一次涉足房地产市场，发展商品牌号召力弱，知名度欠缺；
l 外型不具备鲜明的个性特色；
l 期楼销售，市场吸引力小；
l 周边在建、在售楼盘近20个，区域竞争形势严峻；
l 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势；
l 经济开始复苏，股市普遍看好，对房地产消费形成一股隐形压力
小结：优势突出，劣势明显，考虑到发展商第一次涉足房地产市场，建议在销售代理及物管上选择品牌支持。
四、竞争者分析
片区内市场竞争态势激烈，在售楼盘有十多个，但并不剧烈，各自侧重点；
＊ 景雅居、缔梦园、茗香苑皆为中小户型，打价格策略，面对的是工薪阶层；
＊ 景发花园、馨庭园面对的是白领阶层，但包装思路不太清晰，宣传形象不甚鲜明；
＊ 万科金色家园有品牌、雄厚的实力作后盾，加上“城市的、开放的”概念，网络管理、泛会所作支撑，
形象个性突出；
＊ 林海山庄（与本楼盘隔路相望）主要诉求“环境”，兼价格优势（均价5100元／m2）；楼盘为中档，
以福田、梅林片区的工薪、白领阶层为目标对象；
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