2010年蚌埠市滨江国际项目市场分析报告二

四、房地产市场情况

1、近年房地产投资

根据对蚌埠市近年来在房地产市场的投资情况了解，。

整体房地产市场投资情况呈现逐年增长趋势，说明当地房地产需求能力旺盛，同时住宅投资环比大幅提高也反映当地人们的消费很大程度上将以满足居住生活为基本目的。

2、供应及需求

2007蚌埠市房屋施工面积321.42万平方米，增长17.8%；房屋竣工面积128.2万平方米，增长10.8%，房屋销售面积121.91万平方米，增长10.4%。

2008蚌埠市房屋施工面积448.4万平方米增长19.2万平方%房屋竣工面积115.73万平方米,屋销售面积125.23万平方米，增长5.8%。

2009年蚌埠市房屋施工面积301万平方米，竣工面积130,4万平方米，销售面积126,73平方米。

3、房价变化趋势

2007，蚌埠市住宅销售价格均价为3700元/平米，，而至2009下半年成交最好的新城区的市调印象显示：住宅销售均价在5000～5400之间，个别典型楼盘单价最高更是卖到6500元/平米；淮上区板块的楼盘均价也在3300元/平米。

价格的大幅上涨，一方面，使更多的人去关注蚌埠市房地产市场发展；另一方面，也说明当地市场的刚性需求正在发挥。而通过实际调研总结，如何通过单套房屋总价格的控制，满足更多的刚性需求群体，应该是后期市场发展主要方向。

4、品牌开发商的进驻

根据对蚌埠市现正在运作项目调研情况了解，目前当地除了本土的安徽水利开发股份有限公司外，也有一些品牌开发商已经进入蚌埠市房地产市场。如已有的“上海铭绿地置业”、“澳门宝龙集团”、“安徽水建”、“廊坊荣胜股份”、“香港冠生园实业集团”等知名开发商。

开发企业	项目名称	总建筑面积	区 位	现 状
上海铭基金诺	华夏第一街	32万平方米	新城区	售完
澳门宝龙集团	宝龙城市广场	49万平方米	新城区	正在销售
上海绿地	国际花都	36万平方米	龙子湖区	最后一期推出
廊坊荣盛股份	阿尔卡迪亚	80万平方米	新城区	四期香媞荣府真在推出
日本冈藤商事株社	财富广场	18万平方米	新城区	正在销售
安徽城建	琥珀花园	34万平方米	新城区	四期销售
安徽水利股份	龙湖春天	62万平方米	龙子湖	正在销售
香港冠生园股份	丽景天成	23万平方米	淮上区	正在销售

蚌埠市商品房价格上涨趋势和已进驻品牌开发商对当地房地产市场的不断促进与完善，显示出市场消费和品牌开发企业对蚌埠市房地产市场充满信心，蚌埠房地产市场未来发展潜力较大，为本案项目开发提供强有力支撑。

五、区域性楼盘的供需及竞争情况

目前淮上区域内房地产商住开发项目有陶然北岸.丽景天成.淮畔江南等，其他均为分农民回迁安置区和散落农户居住地。根据蚌埠市政府对淮上区域性控制性规划了解，本案周边均为市政配套及居住用地规划。

Ø 本案周边竞争楼盘较少，其主要产品结构为别墅、、多层住宅、小高层住宅、单身公寓、商业街等。

Ø 本案周边区域楼盘销售均价为3300元/平方米；主要为多层住宅，主力面积在80～120平米之间；总价在35万以内的房源接受程度较高。多层住宅的接受度明显较高，同时小面积户型的整体均价明显高于大面积房型的单价100元/平米左右。

Ø 区域内竞争楼盘的外立面、户型设计、景观设计等普遍较差，整体缺乏新意。

Ø 新城区现处于激烈的市场竞争中，楼盘的创新意识和魄力均较强（阿尔卡地亚楼盘），其与当地消费者的结合程度较高。

鉴于以上市场分析，本案应定位于高档楼盘，规划设计、外立面风格、销售现场布置及后期的物业管理水平都应充分体现出本案的高档定位，房型建议以二房、三房传统畅销户型为主，适当引入创新户型设计，面积应进行适当的控制，以80---130㎡范围为宜。

2、周边现有配套情况

商业：目前整体商业氛围浓厚，主要是依托周边的老城镇居民消费而得以繁荣。基本以沿街二至三商铺为主，分布于淮上大道两侧，经营业态有：餐饮美食、服饰、日用品、网吧等。

交通：本案四面临路，正南面的淮上大道为蚌埠市主要城市道路，目前125、119、201路公交车穿行于项目四周，本项目交通便利。

本案东侧规划中的淮上区大型购物街区及大型文体活动中心。

西侧为规划中的大型生活社区。

南侧为自然风景区域，（淮河）。

北侧为淮上区政府及大型湿地公园。

第四章 项目SWTO分析

一、优势分析

开发商背景优势

江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一，2007至2008年的总建筑面积达到27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。

怡康集团创立16年来，始终坚持“演绎住宅经典”的企业宗旨和“为社会创造财富，为员工丰富人生的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业多元发展”的产业布局。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后为政府城建了怡康外滩花园。

旗下承建的政府安居工程桂花苑先后被省市领导表扬，也成为了蚌埠地区的安居示范工程。怡康打响了在蚌埠的品牌之战。

　自然环境优势

项目座落于淮河北岸，风景怡人，风光旖旎，清新亮丽，地势开阔。波光粼粼，水天相连，小船泛舟。是绝佳的居住理想之所。

科教优势

项目处于蚌埠市淮上区规划中的蚌埠中医院大学南侧。占地近2000亩的综合性蚌埠医学园区正在规划建设。

交通优势

蚌埠市的主要交通动脉——淮上大道与该项目相邻，道路平坦宽阔，125、119、202路公交车穿行于项目四周，交通极为便利。随着延安路过河的隧道动工建设，蚌埠市将进一步扩大淮上经济圈。该区域的交通优势地位将得到进一步提高。

楼盘品质优势

项目的规划设计秉承“演绎住宅进化，示范未来生活的宗旨，充分体现“以人为本”的设计理念，在户型、立面、景观、建筑小品等方面均体现人性化的设计，引入立体交通体系设计手法，充分实现人车分流。超前的智能化设计和入口大堂的相互配合，真正意义上实现科技智能化住宅。

二、劣势分析

商业配套不齐

本项目周边没有较大型的商业配套设施，仅有农民自建的零散小商铺反而更加降低了社区配套的档次。

教育优势不显著

项目处于淮上区教育资源比较匮乏，淮上区小学及现有的中学教学质量和水平与市区相比，均有较大差距，家长希望子女得到良好的教育需求暂时无法满足。

三、机会点分析

未来的发展前景

淮上区以其独特的区位和资源优势，深厚的文化底蕴，便捷的交通条件，优惠的招商政策，良好的发展环境，为淮上区的快速健康发展奠定了良好的基础。该区承担着蚌埠市向皖北地区辐射的桥头堡，北部的蚌宁高速公路是皖北地区联系上海、南京等长江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通过解放路淮河公路桥进入蚌埠市区，为该项目所处区域带来良好的发展机遇；

自身的商业配套功能

项目规划设计充分考虑社区居民的购物、休闲、娱乐需求，规划有社区便民店、餐饮、卖场及综合休闲会所，可以极大的满足社区居民的上述各项需求。

绿地集团经过16年的开发历程，已经具备了雄厚的资金实力和技术

本土楼盘的品味缺失

目前蚌埠市在售楼盘除1-2个外地进驻企业开发的以外，其余的均未充分体现现代人居生活的理念和追求，规划设计、景观塑造、环境营造、物业管理服务等大都停留在“仅仅盖房子”阶段，有档次、有品位的中高档楼盘市场上较为稀缺。

市场的供求关系

从目前的市场供求关系和来自土地市场供应情况分析，未来2-3年内蚌埠市的房地产市场将仍然延续自2009年出现的供小于求的局面，这将集团提供良好的发展空间和拓展机遇。

四、威胁分析

与新城区楼盘的竞争

新城区目前是蚌埠市房地产市场的活跃区域，据2007年底的统计显示，新城区楼盘的成交量占蚌埠市总成交量的40-50%左右，而新城区的教育资源优势、环境资源优势、商业配套优势又在进一步吸收该区域以外的住宅消费者。本项目与新城区的楼盘相比，恰恰是上述资源极为匮乏，这将在与新城区楼盘的竞争中处于劣势地位，必须在加强项目的核心竞争力上全方位的进行整合。

国家宏观调控政策影响

2009年，国家实行稳健的财政政策和适度从紧的货币政策，这是、“土地新政”国十条等房地产业宏观调控政策后，防止国内经济过热投资的又一调控政策，业界传闻“房地产的冬天已经来临”，全国一线城市和一线房企的“拐点”和“拐点论”，预示着房地产行业面临严峻的考验。

五、结论

综上所述，集团在2006年初利用怡康新都项目扎根蚌埠，一方面是怡康集团快速向外拓展的结果，另一方面是蚌埠的城市发展建设需要更多的外来品牌企业，该项目运营获得成功是必然的，在今后的过程中应着力于六下面个方面：

1、企业形象宣传和项目推广注重树立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”产品的品质和质量，提高“怡康”品牌的延伸服务，在社会各界和消费者心目中塑造项目的高端定位和优质服务。

2、整合项目运作团队，充分发挥各团队在专业方面的优势，注重把控细节，项目的建设周期内时刻灌输“细节决定成败，细节决定一切”的管理理念，确保产品品质得到提升；

3、加强运作团队的建设，充分挖掘团队中的个人潜力，协调好项目建设过程中遇到的困难和问题。特别要加强市场调研和市场分析判断能力，在较长的项目运作周期内，时刻关注瞬息变化的市场环境，以便及时调整产品结构、户型控制范围、营销策略，以立于不败之地；

4、时刻把脉政府规划动态，及时了解城市建设中的新动向、新举措，为我所用，为项目服务，进一步提升项目的理念和内涵；

5、建立起广泛而良好的银企合作关系，拓宽项目融资渠道和途径，为项目的建设和企业在蚌埠市场的进一步发展打下坚实的基础；

6、严密关注宏观政策调控下的经济和房地产发展动向和趋势，根据研判结论制定相应的应对措施。