长春天安第一城项目基础市场调研营销策划一

第一部分 项目基础市场调研

一、项目基础资源调研

1-1、项目地块状况

1、项目地块地理位置

项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。

项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的电台街，北至繁荣路。

虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。

2、项目地块状况

项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米。

地形表现为南窄北宽的梯形形状；地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目整体的建筑布局。

地块内资源贫乏，可用资源利用点少。

3、地质状况

项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总长685米。

项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的状态。

4、项目地块状况研究

从地块地理位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又因为长春是北方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。

1-2、项目地块自然资源

项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）较为缺乏。

具体表现为：

1、 周围景观

东面景观，现有一渣土处理厂。

南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。

西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。

北面景观，有贯通电台街和前进西街的繁荣路。

景观综述：根据我司对项目地块的详细调研，认为该地块严重缺少能

让客户心动的自然景观，怎样来完善这个问题，将在以下章节中逐一

阐述。

2、污染状况

空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离市区较远，周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处理厂却位于地块东部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。

噪音，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。

水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，所以本项目地无水污染。

电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只有10米左右。

3、社会治安状况

长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。

4、现有交通状况

位于项目地西部的102国道可直通四平，东部的前进西街直通 市区；从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。此外，项目地周边的公交线路较少，且无直达项目地的公交车，最近的公交车站也需10分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较为便利。

具体为：

154路公交车线路：双德乡—前进广场—博爱广场—五五一四厂—幸福派出所—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工大南门

—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医院—荣德超市—中东市场

13路公交车线路：人民广场—省委—儿童公园—四分局—医大一院—医大三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场—林园路—火炬路—高新开发区

222路公交车线路：长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—朝阳桥—开运街—灯泡厂—宽平大桥—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场

153路公交车线路：一汽住院部—小刘屯—大隋水库—散热器厂—越野路—五站—东风大街—常青路—迎春南路—开运街—宽平大路—抚松路—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡

轻铁线路：火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—朝阳桥—解放桥—湖西桥—宽平大桥—抚松路—南湖大路—湖光路—硅谷大街—前进大街头—卫名街—卫光路

5、生态环境状况

因该地块缺少树木、河流等，所以鸟和鱼等动物就相应地较少，生态环境较为简单，较易改善。

6、卫生状况

项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：

一、 长春的空气较为干燥，沙尘较多。

二、 项目地北部的繁荣路的乡村住宅档次较低。

三、 周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。

四、 渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。

7、水资源状况

长春位于中国东北部，雨水较为缺乏，项目地也不例外，无河流经过，只有一小渠道，且污染较严重，主要原因为渣土处理厂位于上游。